Marktberichte

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IVD-Zinshausmarktbericht 2014/2015: Umsatz steigt auf 13,7 Milliarden Euro

  • Durchschnittlich 620.000 Euro Umsatz je Kauf
  • Kauffälle bleiben stabil
  • 34 Prozent der Umsätze entfallen auf Berlin

Der Handel mit deutschen Zinshäusern hat 2013 den höchsten Stand seit 2008 erreicht. Innerhalb eines Jahres sind die Umsätze am Zinshausmarkt in den 50 bevölkerungsreichsten deutschen Städten um 4,8 Prozent von 13,1 auf 13,7 Milliarden Euro gestiegen. Dies ist ein Ergebnis des IVD-Zinshausmarktberichts 2014/2015. “Der hiesige Zinshausmarkt profitiert vom niedrigen Zinsniveau und der Aussicht auf gute Rendite”, kommentiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverband IVD, die Zahlen. “Nach wie vor steht eine steigende Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern einem geringer werdenden Angebot gegenüber, was zu einem Anstieg der Preise führt. Das trifft insbesondere auf die Metropolen zu, wo die Nachfrage nach Wohnraum und der Anteil von Ein-Personen-Haushalten stark wachsen.

Die Anzahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr relativ stabil geblieben. 11.957 Transaktionen wurden 2013 registriert, dies entspricht einem leichten Rückgang von 1,6 Prozent. “Trotz der stagnierenden Anzahl an Transaktionen konnten die Umsätze im Berichtsjahr 2013 gesteigert werden. Dies ist auf eine Wertsteigerung im Bereich der Kaufobjekte zurückzuführen”, erklärt Schick. Je Transaktion wurden im Berichtszeitraum durchschnittlich 620.000 Euro umgesetzt. Das sind 90.000 Euro mehr als noch 2012. Diese Entwicklung ist ein klares Indiz für eine hohe Nachfrage, der kein ausreichendes Angebot gegenüber steht.” Dieser Nachfrageüberhang am Markt für Zinshäuser in allen Wohnwertkategorien, insbesondere nach Immobilien in Top-Lagen, werde nach Einschätzung von Zinshausmaklern auch in den kommenden drei Jahren anhalten. Das gute Investitionsklima bleibt auch ausländischen Investoren nicht verborgen. Laut den befragten Zinshausexperten liegt der Anteil ausländischer Kaufinteressenten an den Zinshäusern der Befragten bei etwa 15 Prozent. Hier zeigt sich ein deutlich gesteigertes Interesse im Vergleich zum Vorjahr, als der Anteil noch bei sechs Prozent lag. Eine positive Entwicklung wird auch für die Preise erwartet. Allerdings erwarten die Experten trotz Preissteigerungen auf den Zinshausmarkt weniger stark steigende Mieten als noch im Vorjahreszeitraum.

Berlin bleibt mit mehr als einem Drittel des Transaktionsvolumens größter Zinshausmarkt
Die Nachfrage nach Zinshäusern konzentrierte sich wie in den Vorjahren auf die Metropolen. Etwa 10,2 Milliarden Euro wurden 2013 in den zehn umsatzstärksten Städten erwirtschaftet. Dies entspricht einem Anteil von rund 74 Prozent am gesamten Zinshausumsatz der betrachteten Städte.

Das Ranking der höchsten Umsätze im Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser führt unangefochten Berlin mit 4,7 Milliarden Euro an. Das Umsatzvolumen ist damit in Berlin etwa vier Mal so hoch wie in Hamburg und zeigt einmal mehr, dass die deutsche Hauptstadt nach wie vor von hoher Attraktivität für Immobilieninvestoren ist. Im Gegensatz zu anderen deutschen Großstädten ist der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser noch nicht völlig leer gefegt und verspricht Kaufinteressenten ein breites Angebot. Zudem ist die deutsche Hauptstadt noch immer durch einen Nachholeffekt bei den Immobilienpreisen charakterisiert. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Umsatzvolumen in Berlin um 15 Prozent gestiegen.

Hamburg überholt Düsseldorf
An zweiter Stelle der Rangliste folgt mit großem Abstand Hamburg mit einem Umsatzvolumen von 1,2 Milliarden Euro. Mit einem deutlichen Umsatzwachstum von 36 Prozent verdrängt der Stadtstaat Düsseldorf als zweitstärkste Stadt im Teilmarkt für Zinshäuser gegenüber dem Vorjahr. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ist der Umsatz auf dem Zinshausmarkt im Vergleich zu 2012 um 46 Prozent auf 670 Millionen Euro zurückgegangen. “Dieser enorme Umsatzrückgang ist auf das starke Umsatzjahr 2012 zurückzuführen. Vor drei Jahren noch konnte in Düsseldorf durch wenige hochpreisige Paketverkäufe von Mehrfamilienhäusern in Innenstadtlage ein überdurchschnittliches Umsatzplus erzielt werden”, sagt Schick.
Auch München, Köln und Frankfurt am Main mit sinkendem UmsatzNeben Berlin und Hamburg zählen auch Dortmund, Essen und Stuttgart zu den Top-10 deutschen Städten mit einem starken Umsatzwachstum im Vergleich zum Vorjahr. Einen Umsatzrückgang hingegen haben neben Düsseldorf auch München, Köln und Frankfurt am Main hinnehmen müssen. In München, welches mit einem Transaktionsvolumen von 923 Millionen Euro an dritter Stelle der Umsatzrangliste liegt, gingen die Umsätze um acht Prozent zurück. In den viert- und fünftplatzierten Städten Köln und Frankfurt gingen die Umsätze um jeweils drei und 15 Prozent auf 682 bzw. 650 Millionen Euro zurück.München mit dem höchstem Umsatz pro KauffallDie Rangliste der höchsten Umsätze pro Kauffall auf dem deutschen Mehrfamilienhausmarkt führt mit großem Abstand München mit 5,70 Millionen Euro je Kauffall an. “Dieses Ergebnis überrascht wenig, gilt doch München als teuerster Immobilienstandort Deutschlands”, kommentiert Schick. Mit einem Umsatz von 2,89 Millionen Euro pro Kauffall folgt Hamburg auf Rang 2. Die Hansestadt konnte ihren Umsatz je Kauffall um 34 Prozent gegenüber 2012 steigern. Berlin sichert sich mit 2,63 Millionen Euro Umsatz je Vertragsabschluss den dritten Platz. Düsseldorf verzeichnete 2013 deutlich mehr Kauffälle als im Jahr 2012, war aber von einem starken Umsatzrückgang betroffen. In der Folge sank der kauffallbezogene Umsatz in Düsseldorf um 47 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am unteren Ende der Rangliste rangieren fast ausschließlich Städte aus dem Bundesland Nordrhein-Westfalen. Den letzten Rangplatz nimmt auch hier Hamm ein, mit 0,19 Millionen Euro Umsatz je Kauffall erreichte die westfälische Stadt 2013 nur etwa 21 Prozent des durchschnittlichen Umsatzes der untersuchten Städte.

Stand Februar 2015
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD


Top 3 Städte erzielen 46 Prozent der Umsätze

Der mit Abstand größte Markt ist Berlin, gefolgt von München und Hamburg. “Die Umsatzzahlen zeigen, dass sich die Transaktionen auf dem deutschen Zinshausmarkt sich vorwiegend in den Metropolen abspielen”, sagt Schick. “Allein in den drei größten deutschen Städten wurden 2010 mit 4,77 Milliarden Euro 46 Prozent der gesamten Umsätze der 50 bevölkerungsreichsten Städte erzielt.” Auf die zehn bevölkerungsreichsten Städte entfielen sogar 71 Prozent aller Umsätze der Top 50 Städte. Die Aktivitäten auf den Zinshausmärkten konzentrieren sich demzufolge auf Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt (Main), Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Essen und Bremen.


Top 3-Städte im Detail

Der Berliner Zinshausmarkt zeigte eine starke Entwicklung. Insbesondere der Umsatz ist mit 50 Prozent spürbar auf 2,995 Milliarden Euro gestiegen. “Damit wurden 35 Prozent der Umsätze in den Top 20-Städten allein in Berlin getätigt”, sagt Schick. “Der Anteil stieg innerhalb eines Jahres deutlich an, nachdem er in den vergangenen Jahren konstant bei 29 Prozent lag.” Dies sei vor allem auf höhere Umsätze pro Kauffall zurückzuführen. Innerhalb eines Jahres ist die Kennzahl um 30 Prozent gestiegen. Je Kauffall wurden 2010 im Schnitt 1,86 Millionen Euro umgesetzt. Auch auf dem Hamburger Zinshausmarkt stieg der Umsatz ebenfalls deutlich um 26 Prozent auf 868 Millionen Euro. “Mit einem Anteil von elf Prozent am Gesamtumsatz in den Top 20-Städten liegt Hamburg zusammen mit München auf dem zweiten Platz”, so Schick. Auch der Umsatz je Kauffall ist in der Hansestadt kontinuierlich angestiegen. Mit durchschnittlich1,89 Millionen Euro landet Hamburg knapp vor Berlin auf dem zweiten Platz. Gegen den Trend hat sich München entwickelt. Der Umsatz in der bayerischen Landeshauptstadt fiel um 16 Prozent auf 905 Millionen Euro. “Der Münchner Zinshausmarkt ist in den vergangenen Jahren relativ volatil”, sagt Schick. “In diesem Jahr sieht es schon wieder positiver aus: Im ersten Halbjahr 2011 ist der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 30 Prozent gestiegen.” Bei den Umsätzen je Kauffall nimmt München nach wie vor die Spitzenposition ein. Im Schnitt wurden 4,19 Millionen wurden pro Kauf umgesetzt. Der Abstand zum zweitplatzierten Hamburg hat sich allerdings im vergangenen Jahr um 13 Prozent reduziert.


Köln Spitzenreiter der restlichen Top 10-Städte

In den übrigen Top 10-Städten wurden 2010 rund 2,6 Milliarden Euro umgesetzt. Dies entspricht rund einem Viertel des Gesamtumsatzes der Top 50-Städte. Köln erzielte mit 796 Millionen Euro das höchste Volumen. Im Jahr zuvor belief sich der dortige Umsatz auf lediglich 593 Millionen Euro, wobei die Anzahl der Kauffälle nahezu unverändert geblieben ist (692 beziehungsweise 698). Düsseldorf liegt mit 582 Millionen Euro auf Rang fünf der Top 10-Städte, gefolgt von Frankfurt, wo das Volumen nach drei rückläufigen Jahren wieder gestiegen ist. Im vergangenen Jahr wurden dort 555 Millionen Euro umgesetzt, was einen Anstieg um elf Prozent bedeutet. Auch der Stuttgarter Zinshausmarkt hat sich positiv entwickelt: Der Umsatz stieg dort innerhalb eines Jahres um 31 Prozent auf 316,90 Millionen Euro. Der Bremer Zinshausmarkt hingegen ist im vierten Jahr in Folge rückläufig und erreicht mit 91 Millionen Euro einen um 42 Prozent niedrigeren Umsatz als 2009.


Zinshäuser auch für den Mittelstand erschwinglich

Im Median wurden in den Top 50-Städten im Jahr 2010 pro Kauffall 0,43 Millionen Euro umgesetzt. Für die Top 3-Städte liegt der Durchschnitt bei 1,89 Millionen Euro und für die Top 4 – 10-Städte bei rund einer Million Euro. “Dies zeigt, dass je kleiner die Stadt ist, desto geringer ist der Umsatz je Kauffall”, erläutert Schick. Außerdem belegten die Zahlen, dass ein Zinshaus auch für Mittelständler mit einem verfügbaren Eigenkapital ab 100.000 Euro das passende Investment sein könne. “Der Zinshausmarkt ist kein Millionärsmarkt”, meint Schick.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD